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| Etat de l'installation electrique interieure |
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Cet état devra être fourni à compter du 1er janvier 2009 par le vendeur dès lors que le logement objet de la transaction dispose d’une installation électrique de plus de quinze ans.
A cet effet, il viendra compléter le dossier de diagnostic technique à fournir par le vendeur lors d’une transaction immobilière.
Ce décret précise que ce diagnostic est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d’habitation à compter du compteur (appareil général de commande et de protection de l’installation électrique propre à chaque logement) jusqu’aux bornes d’alimentation ou jusqu’aux socles des prises de courant.
Il relève l’existence et décrit, au regard des exigences de sécurité, les caractéristiques suivantes :
- d'un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité ;
- d'au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique ;
- d'un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;
- d'une liaison équipotentielle et d'une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.
L'état de l'installation intérieure d'électricité identifie :
- les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
- les conducteurs non protégés mécaniquement.
L'état de l'installation intérieure d'électricité sera établi selon les exigences méthodologiques et le modèle définis par un arrêté ministériel.
Le décret précise également que si l’installation électrique a déjà fait l’objet d’une attestation de conformité visée par un organisme agréé, cette attestation tient lieu d’état de l’installation électrique dès lors qu’elle a été établie depuis moins de trois ans à compter de la vente. Il en est de même si l’installation a fait l’objet, avant le 1er janvier 2009, d’un diagnostic par des distributeurs d’électricité agréés (diagnostic réalisé par EDF par exemple). |
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Selon un arrêt récent de la Cour de cassation, la remise en mains propres d'une promesse ou d'un compromis de vente ne permet pas de faire courir le délai de rétractation de 7 jours édicté par l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation.
Depuis la loi ENL du 13 juillet 2006, l'article L 271-1 prévoit notamment la possibilité de la remise en mains propres de l'acte lorsque celui-ci est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour prêter son concours à la vente.
Les modalités de remise doivent être attestées selon un décret à paraître.
Ce décret n'étant pas paru, la remise en mains propres est inopérante
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| Vente immobilière : les juges précisent le point de départ et la date d\'échéance du délai de rétractation par l\'acquéreur |
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Le délai de 7 jours court à compter de l'expédition de la lettre recommandée, et s'il s'achève un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
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| Gaz et électricité : le retour aux tarifs réglementés devient possible |
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Jusqu'en 2010, les nouveaux acquéreurs ou occupants de l'immeuble pourront bénéficier des tarifs réglementés de gaz ou d'électricité, même si ces derniers avaient été abandonnés par le précédent titulaire.
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| l\' obligation de superficie de fait pas partie du dossier de diagnostic technique |
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Le dossier de diagnostic technique regroupe l’ensemble des documents prévus à l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation en dehors de la mention de superficie (Loi Carrez) exigée en cas de vente d’un lot de copropriété, cette mesure devant figurer uniquement dans l’acte authentique lui-même (Rép. Min. JO Sénat 1er novembre 2007, p 1991).
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| Etat de l installation electrique interieure : date d entree en vigueur. |
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Le Ministre du logement vient de préciser que l’état relatif à l’installation intérieure électrique, nouveau diagnostic complétant le dossier de diagnostic technique que le vendeur doit produire à l’occasion d’une vente, verra son décret et ses arrêtés d’application publiés avant la fin de l'année 2007.
La mise en œuvre de réaliser une telle obligation nécessite préalablement l’accréditation d’organismes aptes à délivrer aux diagnostiqueurs la certification indispensable, puis la certification d'un nombre suffisant de ces opérateurs. Cette phase de certification sera terminée à la fin du premier semestre 2008. (Rép. Min. JOAN, Q 30 octobre 2007p.6748).
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| Credit d impot en faveur des economies d energie et du developpement durable. |
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Pour bénéficier du crédit d’impôt en faveur des économies d’énergie et du développement durable, il est nécessaire d’utiliser des équipements et matériaux éligibles à cet avantage fiscal. A cet effet, une liste a précisé pour les équipements requis une définition de leurs caractéristiques techniques et de leurs critères de performances minimales par le biais de l’arrêté du 9 février 2005 (JO du 15 février 2005), complété par l’arrêté du 12 décembre 2005 (JO du 17 décembre 2005).
L’arrêté du 13 novembre 2007 (JO du 20 novembre 2007) vient modifier cette liste et les critères de performance de ces équipements à compter du 1er janvier 2008.
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| Le secret professionnel interdit au notaire d\'avertir la banque des autres opérations d\'achat à crédit réalisées simultanément par les acquéreurs. |
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Le notaire chargé d'authentifier une vente financée par emprunt hypothécaire n'est pas tenu de révéler à la banque les opérations similaires que les emprunteurs ont effectuées simultanément avec le concours d'autres établissements financiers. Au contraire, la Cour de cassation affirme que le secret professionnel lui interdit de divulguer ces informations, même si, comme en l'espèce, l'ampleur globale des transactions menées de front par les acquéreurs a participé à leur insolvabilité.
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C'est à compter du 1er novembre prochain que devra être annexé à toute promesse de vente un diagnostic gaz de moins de 3 ans dès lors que la vente portera sur un logement comportant une installation intérieure de gaz datant de plus de 15 ans.
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| Crédit d’impôt pour dépenses d’équipements de l’habitation principale |
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Les contribuables qui effectuent, entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009, certaines dépenses dans leur habitation principale bénéficient d’un crédit d’impôt en faveur du développement durable. Ces dépenses sont codifiées sous l’article 200 quater du code général des impôts. La loi du 30 décembre 2006 sur l’eau et les milieux aquatiques étend le bénéfice de ce crédit d’impôt en faveur du développement durable aux dépenses d’équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales.
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| Rémunération et partie en ayant la charge |
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L agent immobilier n'a droit à aucune rémunération si son mandat ne précise pas qui, du vendeur ou de l acquéreur, en supporte la charge.
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| Impropriété de l immeuble à son usage |
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L'acquéreur qui engage une action en garantie des vices cachés doit rapporter la preuve que le défaut affectant l'immeuble a rendu celui-ci impropre à l'usage auquel il le destinait ou en a tellement diminué l'usage qu'il en aurait donné un moindre prix s'il l'avait connu. Cette impropriété à l'usage peut résulter non seulement d'une défectuosité matérielle, mais aussi d'une situation juridique défavorable découverte après l'achat. Dans ce dernier cas, la Cour de cassation rappelle qu'il ne suffit pas à l'acquéreur d'invoquer l'irrégularité juridique, encore faut-il prouver que celle-ci porte atteinte à l'usage du bien.
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| Caractère automatique des effets de la défaillance d\'une condition suspensive |
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L'absence de réalisation d'une condition suspensive dans le délai prévu entraîne la caducité de la vente, même si cette sanction n'est pas expressément spécifiée.
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| Protection renforcée pour les emprunteurs immobiliers et leurs cautions |
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Deux arrêts importants, qui viennent d'être rendus par la Cour de cassation, augmentent les obligations des établissements de crédit dispensateurs de prêts immobiliers.
Le premier, en date du 2 mars 2007, considère que le banquier, qui consent un prêt à son client et lui propose d'adhérer au contrat d'assurance de groupe de la banque, est tenu de l'éclairer sur l'adéquation des risques couverts à sa situation personnelle d'emprunteur. La remise de la notice d'information ne suffit plus, désormais, à satisfaire à cette obligation.
Le second, rendu le 3 avril dernier, affirme que l'absence d'inscription du privilège de prêteur de deniers par l'établissement de crédit qui a octroyé un prêt décharge de ses engagements la personne qui s'est portée caution de l'emprunteur.
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| L obligation d information de l agent immobilier sur l état du bien s arrête aux vices qu \'il peut lui-même déceler . |
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Lorsque le vice affectant la charpente n'est décelable qu'après dépose des doublages réalisés dans les combles, la responsablité de l'agent immobilier qui a vendu la maison ne peut pas être retenue.
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| Le Pass-foncier est en vigueur depuis le 1er janvier 2007 |
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La convention signée le 20 décembre 2006 entre l'État, l'Union économique et sociale pour le logement (UESL) et la Caisse des dépôts et consignations (CDC) organise, pour une durée de 4 ans, la mise en place d'un nouveau financement en vue de développer l'accession sociale à la propriété par portage foncier : le Pass-foncier. Le portage foncier permet d'acheter en deux temps, le logement d'abord et le terrain ensuite.
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| Un décret fixe la durée des diagnostics plomb, gaz, termites, performance énergétique. |
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à la date de la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti :
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— le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) doit-être établi depuis moins d'un an. Toutefois, si ce constat révèle l'absence de plomb ou sa présence à une concentration inférieure au seuil défini par arrêté, il a une validité permanente ;
— l'état du bâtiment relatif à la présence de termites doit être établi depuis moins de 6 mois ;
— le diagnostic de performance énergétique doit être établi depuis moins de 10 ans ;
— l'état de l'installation intérieure de gaz doit être établi depuis moins de 3 ans.
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| Crédit d’impôt pour dépenses d’équipements de l’habitation principale |
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Les contribuables qui effectuent, entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009, certaines dépenses dans leur habitation principale bénéficient d’un crédit d’impôt en faveur du développement durable. Ces dépenses sont codifiées sous l’article 200 quater du code général des impôts. La loi du 30 décembre 2006 sur l’eau et les milieux aquatiques étend le bénéfice de ce crédit d’impôt en faveur du développement durable aux dépenses d’équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales.
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| Les engagements de la convention ANAH doivent être mentionnés dans l acte de mutation en cas de vente du logement en cours de convention. |
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Lors de la vente du bien en cours de convention ANAH, les engagements pris dans cette convention (loyer maîtrisé, plafond de ressources de l'occupant) sont transférés de plein droit au nouveau propriétaire et ainsi maintenus jusqu'au terme de la convention
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| Le monopole des notaires conférant force exécutoire et authentique à leurs actes contenant transfert de propriété d\'un immeuble n\'est pas absolu. |
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| DIAGNOSTIC RELATIF AUX INSTALLATIONS D’ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF |
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La loi instaure une nouvelle obligation en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées.En effet, le vendeur devra remettre à l’acquéreur, le document qui aura été établi par la commune, lorsque cette dernière aura contrôlé l’état de son installation d’assainissement non collectif.
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| A compter de l\'imposition des revenus de 2006, la CRL due par les personnes physiques et certaines sociétés de personnes est supprimée. |
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à compter de l'imposition des revenus de 2006 dont le paiement aura lieu en 2007, la CRL due par les personnes physiques et certaines sociétés de personnes est supprimée
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| Vente de plus de 10 logements dans un même immeuble |
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Comme prévu, l'accord collectif du 16 mars 2005 améliorant le régime de la vente à la découpe, vient d'être rendu obligatoire par décret. Son application n'est donc plus réservée aux seuls organismes signataires et à leurs adhérents, mais s'impose à l'ensemble des bailleurs relevant des secteurs locatifs II et III.
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| Une assurance « chômage total consécutif à un licenciement » ne couvre pas la perte d\'emploi en cours de période d\'essai. |
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Cette décision illustre combien il est important pour l'emprunteur d'étudier la police d'assurance chômage qui lui est proposée avant d'y souscrire, afin de vérifier qu'elle correspond bien à sa situation. En effet, les risques approchants ne bénéficient pas de la couverture assurée pour les risques définis au contrat.
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| Caractère apparent ou caché d\'un vice à l\'égard d\'un acquéreur non professionnel |
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L'acquéreur profane ne saurait être privé de la garantie des vices cachés, au motif qu'il n'aurait pas procédé lui-même, ou fait procéder par un homme de l'art, à certaines vérifications difficiles.
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| Le Conseil d\'État apporte des précisions sur les conditions de mise en œuvre de la responsabilité de l\'État |
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Le refus de l'État de prêter son concours à l'exécution des décisions de justice ouvre droit à réparation pour le justiciable n'ayant pas obtenu gain de cause. Ce principe est appliqué dans le cadre des procédures d'expulsion. La jurisprudence administrative a statué à maintes reprises sur les critères de mise en œuvre de la responsabilité de l'État et les conditions d'indemnisation des préjudices subis.
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| Crédit immobilier des personnes présentant un risque de santé aggravé |
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| De nombreuses personnes handicapées, malades, ou même en rémission, se heurtent à des refus de prêt pour financer l'achat d'un bien immobilier. C'est pourquoi, à la demande du Président de la République, les assureurs, les banquiers et les associations des bénéficiaires concernés ont discuté puis signé avec l'État, le 6 juillet 2006, une convention, baptisée Aeras (s'assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé), destinée à améliorer l'accès au crédit de ces personnes. Une précédente convention, dite convention Belorgey, conclue en 2001, avait déjà constitué un progrès en imposant un triple niveau d'examen des dossiers et en instituant des instances de concertation et de médiation, mais cela n'a pas suffi, de nombreuses difficultés persistant |
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| délais de réalisation des conditions suspensives |
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En principe, si la condition suspensive n'est pas accomplie à la date prévue par le contrat, l'accord devient caduc. Les parties peuvent toutefois s'entendre pour maintenir l'opération après cette date, en prolongeant ou en renonçant aux délais initialement prévus. Or, même en l'absence de consentement expressément constaté, l'attitude des parties peut témoigner de leur accord implicite sur ce point. Tel peut être le cas lorsque, comme en l'espèce, chacun des contractants continue à œuvrer activement en vue de l'accomplissement des conditions qui lui incombe, après l'échéance maximale fixée par le contrat.
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| Frais d\'inscription à la conservation des hypothèques |
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L'exonération de droits d'enregistrement et de taxe de publicité foncière lors de la transformation d'une hypothèque en hypothèque rechargeable est possible depuis le 27 septembre 2006.
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| Obligation d\'information de l\'expert |
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En sa qualité de professionnel de la vente immobilière, un vendeur ne peut pas engager la responsabilité du diagnostiqueur qui n'a pas signalé la présence de termites souterrains lorsque cette recherche ne faisait pas partie de la mission qu'il lui avait confiée.
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| Taxe communale forfaitaire sur les cessions de terrains rendus constructibles |
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A compter du 1er janvier 2007, le paiement d'une nouvelle taxe communale pourra être exigé du propriétaire lors de la première cession à titre onéreux d'un terrain nu rendu constructible par les documents d'urbanisme. Elle sera instituée sur délibération du conseil municipal et son montant représentera environ 6,6 % du prix de vente. Grâce à cette taxe forfaitaire supplémentaire, le législateur a souhaité permettre aux communes de profiter d'une partie de l'enrichissement procuré au propriétaire par leur décision de classement de l'immeuble en zone constructible. Pour les plus petites circonscriptions, cette taxe est également conçue comme une compensation budgétaire des frais qu'elles doivent exposer pour accompagner l'urbanisation de leur territoire et l'accueil des nouveaux habitants.
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| Les cessions de la totalité des parts de SCI peuvent être soumises au droit de préemption urbain renforcé. |
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| Afin de combattre la pratique qui consiste à constituer des SCI pour échapper au droit de préemption urbain (DPU), la loi ENL fait entrer certaines cessions de parts de ces sociétés dans le champ d'application du DPU renforcé |
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| Dispositif de protection de l\'acquéreur |
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| Les délais de réflexion et de rétractation instaurés au profit de l'acquéreur non professionnel d'un bien immobilier sont modifiés par la loi ENL. L'intermédiaire professionnel mandaté pour la transaction a expressément la faculté de remettre l'acte directement à l'acquéreur. |
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| Un décret définit l\'atteinte à la tranquillité du voisinage et les sanctions applicables |
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Des dispositions réglementaires relatives à la lutte contre le bruit sont introduites dans le code de la santé publique par un décret du 31 août 2006 (JO, 1er sept.). Elles définissent les bruits répréhensibles ainsi que les sanctions applicables.
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| Revenus fonciers: logements vacants depuis plus de deux ans |
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La loi ENL permet au propriétaire d'un logement vacant depuis au moins deux ans de bénéficier d'une déduction spécifique de 30 % (revenus fonciers) pour les baux conclus entre le 1/1/2006 et le 31/12/2007. Cette déduction est cumulable avec la déduction « Borloo ancien » mais pas avec les autres dispositifs.
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| La réforme du régime des plus-values immobilières des particuliers |
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L’article 10 de la loi de finances pour 2004 a modifié de manière significative le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers, lequel s’applique aux cessions d’immeubles détenus par des personnes physiques directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, ainsi qu’aux cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière.
En premier lieu, les plus-values immobilières ne sont plus imposées selon le barème de l’impôt sur le revenu (dont le taux marginal est de 58,09%, CSG-CRDS incluse) mais au taux proportionnel de 26% (compte tenu de la CSG, CRDS). L’impôt correspondant est maintenant exigible au moment de la vente, le prélèvement étant en règle générale effectué par le notaire et reversé à la Conservation des hypothèques (Recette des impôts en cas de cession de titres de sociétés). Est également modifié, le régime d’exonération des plus-values reposant sur la durée de détention de l’immeuble. Dorénavant, les plus-values sont réduites à compter de la 6ème année de détention, d’un abattement de 10% par année et ainsi exonérées en cas de détention pendant 15 ans (contre 22 ans dans le régime préexistant, l’abattement étant de 5% par année de détention au delà de la 2ème).
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| Dossier de diagnostique technique (DDT) |
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Le renforcement des exigences en matière de sécurité des constructions et de santé des habitants a conduit à l’obligation de produire des états ou des diagnostics techniques lorsque sont conclues des locations et des ventes de biens immobiliers. L’ordonnance regroupe l’ensemble de ces documents en un seul dossier appelé "dossier de diagnostic technique". Les procédures sont améliorées, dès la promesse de vente, afin que l’acquéreur potentiel soit informé de l’état du bien avant de s’engager définitivement. L’ordonnance renforce et harmonise également les critères de compétence, de garantie et d’indépendance que doivent respecter les opérateurs chargés de ces diagnostics.
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| Diagnostique de performance Energétique (DPE) |
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Un décret n° 2006-1147 du 14 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique (DPE) et à l'état de l'installation intérieure de gaz dans certains bâtiments est paru au Journal Officiel d'aujourd'hui.
Entrée en vigueur :
-DPE (bâtiment existant) : 1er novembre 2006
-DPE (bâtiment neuf) : date de dépôt de la demande de permis de construire postérieure au 30 juin 2007
- Gaz : 1er novembre 2007
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| Crédit d\'impôt pour dépenses d\'équipements |
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La loi de finances pour 2005 a mis en place un crédit d'impôt pour dépenses d'équipements de l'habitation principale en faveur des économies d'énergie et du développement durable (art. 200 quater du CGI).
La loi de finances pour 2006 a modifié ce crédit d'impôt sur plusieurs points.
Ces nouvelles dispositions s'appliquent aux dépenses réalisées entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2009.
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NCPC, art. 