Afin d’éviter qu’un copropriétaire titulaire d’une quote-part des parties communes supérieure à la moitié n’impose ses vues lors des assemblées générales, ses voix sont réduites « à la somme des voix des autres copropriétaires » (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 22).

La Cour de cassation vient de donner son interprétation de ce qu’il fallait entendre par « voix des autres copropriétaires ». Elle précise qu’il convient de prendre en compte, pour opérer la réduction, la totalité des voix des autres copropriétaires.

Elle censure ainsi les juges du fond qui avaient réduit les voix du majoritaire à hauteur de celles des présents et représentés (CA Paris, 23^e ch. B, 19 oct. 2006, n° 06/00110, SA d’HLM Espace Habitat construction c/ Synd. des copr. de la résidence les Jonquilles à Évry).

Si cette solution présente le mérite de la simplicité, il n’est cependant pas certain que la finalité de ce texte, qui est d’éviter la toute puissance d’un copropriétaire, soit ainsi mieux respectée. En effet, les situations de blocage subsisteront dans les copropriétés où règne un fort absentéisme.

Même si le concierge entretient les parties communes et élimine les déchets, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise que la prime qu’il reçoit à l’occasion de son départ à la retraite n’est pas récupérable sur les locataires en application de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors qu’elle n’est pas versée en contrepartie de services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, la prime ne répond pas aux critères fixés par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Elle correspond seulement aux droits relatifs à la retraite du salarié.

La Commission Relative à la Copropriété vient de publier la Recommandation n° 25 concernant les modalités d'accès aux immeubles suite aux modifications apportées par la loi du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance.

La Commission précise que :

- les travaux visés à l'article 25n en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens ne concernent pas seulement les accès à l'immeuble, mais d'une manière générale, la sécurité des biens et des personnes, notamment par l'installation de vidéo surveillance et de détection incendie,
- la décision concernant ces travaux est distincte de la décision relative aux modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles,
- la fermeture totale de l'immeuble s'entend d'un verrouillage permanent des accès à l'immeuble au moyen d'un dispositif spécifique empêchant le libre accès,
- qu'il n'est pas nécessaire pour l'assemblée générale de délibérer sur les modalités d'ouverture si l'immeuble est dépourvu d'un dispositif permettant une fermeture totale,
- a contrario, si l'assemblée ne délibère pas, les accès à l'immeuble sont fermés,
- le syndic doit soumettre à chaque assemblée générale, après concertation avec le ou les copropriétaires intéressés, une proposition relative aux modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles lorsque les accès sont pourvus d'un dispositif permettant leur fermeture totale et que le dispositif existant n'est pas compatible avec l'exercice dans ces immeubles d'une activité autorisée par le règlement de copropriété,
- le syndic doit veiller à ce que la proposition précise tant les périodes d'ouverture (mois, jour et heures), que le dispositif technique mis en place,
- le syndic doit prévoir l'information des copropriétaires relative aux modalités d'ouverture et de fermeture des accès aux immeubles,
- en cas d'absence de dispositif de fermeture de l'immeuble, de ne pas soumettre à l'assemblée générale une proposition relative aux modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles.

En réalisant un contrôle auprès de 73 entreprises du secteur de la maintenance des portes de garage, les enquêteurs de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) ont relevé de nombreuses carences et irrégularités dans ce domaine.

Alors, que les propriétaires de bâtiment ou groupe de bâtiments d’habitation équipés de portes automatiques de garage sont tenus de les faire entretenir et vérifier périodiquement aux termes de contrats écrit (CCH, art. R. 125-5), de nombreux particuliers et certains syndics de copropriété ne souscrivent pas ces contrats. Cela d’autant plus qu’ils ne leur sont pas systématiquement proposés.

Lorsque les contrats sont conclus, la DGCCRF relèvent qu’ils ne sont pas toujours conformes à la réglementation sur la portée et la fréquence de l’entretien telles que prévue par l’arrêté du 12 novembre 1990 (Arr. 12 nov. 1990, NOR : LOGC9000046A : JO, 17 nov.).

Les portes de garages automatiques doivent en effet être contrôlées deux fois par an (tous les 6 mois), selon un protocole précis.

Par ailleurs, certains contrats de maintenance contiennent des clauses abusives concernant les formules de révisions des prix et les règles légales de compétence territoriale ou d’attribution des juridictions.

Les enquêteurs ont également relevé des manquements aux dispositions relatives à l’information du consommateur.

 > Communiqué de presse DGCCRF, 29 mai 2008

Le défaut d’habilitation du syndic en vue d’agir en justice pour le compte du syndicat des copropriétaires constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond qui ne profite qu’à celui qui l’invoque.

Elle ne constitue pas une fin de non-recevoir que le juge peut relever d’office.

En l’espèce, la cour d’appel a déclaré les demandes du syndicat irrecevables à l’encontre de toutes les parties alors qu’une seule d’entre elles avait soutenu que le syndic n’avait pas été habilité. Son arrêt a été cassé.

La réduction du prix en cas de vente de plusieurs lots sans ventilation s'opère par soustraction de la valeur des biens et lots exclus de l'obligation de mesurage.

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Le calendrier de mise en conformité des ascenseurs de la loi SAE prévoyait des échéances à 2008, 2013 et 2018.
Compte tenu de l’importance des parcs ascenseurs à rénover, il était certain que le délai de 2008 ne pouvait être tenu.
Les ascensoristes et leur fédération, de même que la CNAB, ont régulièrement attiré l'attention des pouvoir publics et de la DGUHC sur cette difficulté. Un report des délais de 2 ans (2010, 2015, 2020) a été demandé unanimement.
Nous avons été entendus puisque dans une réponse ministérielle du 25 décembre 2007, la ministre du logement et de la ville a précisé que le report de la première échéance de travaux est porté au 31 décembre 2010. A cet effet, un décret modifiant le décret n°2004-964 du 4 septembre 2004 est actuellement à l’examen du Conseil d’Etat.

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En principe, l’assemblée générale ne peut se prononcer que sur des questions inscrites à l’ordre du jour. Si tel n’est pas le cas et si une telle résolution a été approuvée à l’unanimité par les copropriétaires, est-il possible pour l’un d’entre eux d’en demander la nullité ?
C’est à cette intéressante question que vient de se prononcer la Cour de cassation, qui d’une manière logique, a précisé que lorsqu’une décision a été votée à l’unanimité, il ne peut y avoir d’opposants. En conséquence, la résolution ne peut faite l’objet d’un recours en annulation (Cass. Civ 3ème, 7 nov.2007).

Les juges ne peuvent refuser une réparation à un copropriétaire sans déterminer dans quelle proportion les travaux réalisés par celui-ci ont aggravé son préjudice dû à un défaut d'entretien du syndicat.

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L'action relative à la conservation de l'immeuble est ouverte à l'unique propriétaire des lots et non au syndicat des copropriétaires car la réunion des lots en une seule main entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat.

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La réglementation de l'accessibilité des ERP aux personnes handicapées et âgées est complétée par un décret du 11 septembre 2007 définissant les règles d'autorisation préalable et la procédure de dérogation.En tout état de cause la mise en conformité devra être réalisée avant 2015.

Aux termes d'un arrêt de principe, la troisième chambre civile de la Cour de cassation énonce que le droit de jouissance exclusif dont dispose un copropriétaire sur des parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot. Les états descriptifs de division ne peuvent donc qualifier de lots les droits de jouissance exclusifs portant sur des jardins, des emplacements de stationnement ou des terrasses, même en les affectant de quotes-parts des parties communes.

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Pour accélérer la mise en conformité des immeubles collectifs défectueux, la loi ENL et son décret d'application ont simplifié la procédure permettant au maire de prescrire le remplacement ou la remise en état de fonctionnement des équipements communs, de se substituer aux propriétaires défaillants ou de prendre des mesures préventives en cas d'urgence.

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Pour accélérer la mise en conformité des immeubles collectifs défectueux, la loi ENL et son décret d'application ont simplifié la procédure permettant au maire de prescrire le remplacement ou la remise en état de fonctionnement des équipements communs, de se substituer aux propriétaires défaillants ou de prendre des mesures préventives en cas d'urgence. Ce dispositif, applicable depuis le 11 novembre 2006, est complété par un arrêté du 3 mai 2007 qui apporte des précisions sur les conditions dans lesquelles la défaillance des copropriétaires est constatée. Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes

Les bâtiments d'habitation collectifs et leurs logements doivent désormais être mis en conformité avec les nouvelles exigences d'accessibilité aux personnes âgées et handicapées. Deux arrêtés du 26 février 2007 (JO du 8/3/07) permettent d'apprécier le dispositif qui s'avère complexe et applicable en cas de travaux. Les ERP sont également concernés.

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La loi sur la TV du futur modifie encore la loi de 1965. Elle enjoint au syndic d'informer les copropriétaires sur la réception TV (hertzien, numérique) de l'immeuble et leur fournir les coordonnées du "service antennes".

Bien plus, la loi prévoit que la question de la TV numérique figure de droit à l'ordre du jour des AG.

Le délai de convocation des assemblées générales est porté à 21 jours à compter du 1er avril 2007, par le décret du 1/3/07 (JO du 3 mars).
Ce décret modifie également l'élection de domicile des copropriétaires et les formalités de notification.

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La loi sur l'eau et les milieux acquatiques du 30 décembre 2006 modifie l'alinéa premier de article 93 de la loi SRU, obligeant tout service public de distribution d'eau à procéder, à la demande d'un propriétaire, à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau dans des immeubles collectifs d'habitation. Cette modification a pour objet de préciser que cette obligation vaut pour les immeubles collectifs à usage principal d'habitation comme pour les immeubles à usage mixte. Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes

Un copropriétaire, poursuivi en règlement des charges par le syndicat des copropriétaires, demande des délais de paiement et souligne qu'il a opéré des versements postérieurement à l'assignation. Le comportement du copropriétaire est sanctionné : il est relevé que le copropriétaire débiteur n'occupe pas ses lots mais les donne en location et perçoit donc des loyers.

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Les dispositifs destinés à préserver la sécurité et la santé des occupants d'immeubles collectifs ont été renforcés ces 3 dernières années. La réforme a été initiée avec la loi Borloo du 1^er août 2003 qui a habilité les pouvoirs publics à intervenir dans les immeubles collectifs pour remettre en état les éléments d'équipement communs défaillants

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Depuis le 1^er novembre 2006, les syndicats de copropriétaires peuvent bénéficier d'une subvention ANAH pour financer les travaux d'accessibilité de l'immeuble. Le taux de cette aide est fixé à 70 % du montant des travaux subventionnables pris dans la limite de 15 000 € de travaux par accès à l'immeuble (ou aux immeubles) modifié et rendu adapté.
Les aides aux syndicats sont calculées dans tous les cas sur la totalité des travaux subventionnables d'accessibilité réalisés sur l'immeuble

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Le recouvrement des charges de copropriété est soumis aux règles de la dévolution successorale. Un lot de copropriété devient, à la suite du décès du copropriétaire, la propriété indivise de son épouse et de son fils. Après le décès de l'épouse, le syndicat des copropriétaires poursuit le fils en paiement d'un arriéré de charges, en sa qualité de propriétaire indivis depuis le décès de son père. Mais le fils, en cours de procédure, renonce à la succession de ses père et mère. Cette renonciation rend l'héritier étranger à la succession et il est censé n'avoir jamais hérité.

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Un syndic peut communiquer la liste des copropriétaires à un autre copropriétaire qui en fait la demande, mais doit respecter les règles relatives à la vie privée.

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Pour les logements, la mise en conformité est exigée à l'occasion de travaux. Seule la partie de bâtiment ou l'équipement objet des travaux est concernée. Mais en cas de rénovation lourde, les exigences du neuf s'appliquent à l'ensemble des travaux.

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La commission relative à la copropriété a rédigé une recommandation (n°4) relative à la tenue des assemblées générales intégrant les modifications opérées notamment par le décret du 27 mai 2004.

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Suite aux récentes réformes de la loi de 1965 et du décret de 1967, la COMMISSION RELATIVE À LA COPROPRIÉTÉ a entamé un travail d'actualisation de ses recommandations.

Pour l'heure, les recommandations n° 1, 2 et 3 ont été mises à jour :
n°1 - convocation des assemblées générales
n°2 - établissement et rédaction de l'ordre du jour de l'assemblée générale
n°3 - identification et information des copropriétaires

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