Les maisons individuelles ainsi que les immeubles collectifs sont concernés
Pour les locaux soumis au statut de la copropriété, le CREP ne porte que sur les seules parties privatives de l’immeuble.
Pour les parties à usage commun, ces dernières doivent en principe avoir fait l’objet d’un CREP avant le 12 août 2008 dès lors que l’immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949.
Mais, rien n’oblige le propriétaire à annexer au contrat de bail la teneur du CREP qui a porté sur les parties communes. Toutefois, la prudence s’impose dans le cas où de la présence de plomb a été trouvée dans les parties communes. Dans cette hypothèse, il est fortement conseillé (mais non obligatoire) de fournir au locataire le constat concernant également les parties communes et ce, afin d’éviter que la responsabilité du bailleur puisse éventuellement être engagée sur le fondement de son obligation de délivrance.
En ce qui concerne les locations assujetties, le texte précise que le CREP doit être fourni à tout contrat de location d’immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation (art. L. 1334-7).
Peu importe que les locaux constituent ou non la résidence principale du locataire.
Ce qui compte, c’est que le local soit affecté en totalité ou en partie à l’habitation.
La situation de la locataire ne lui permettant pas de régler sa dette locative, il n'y a pas lieu de lui accorder le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire.
Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative dans les conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-2 du code civil ( L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 24). Inversement, si le locataire n'est pas dans ce cas, la clause résolutoire doit être déclarée acquise.
C'est ce qu'a jugé la cour d'appel après avoir constaté que depuis plusieurs années, le locataire réglait habituellement son loyer de façon irrégulière et avec retard. Certes, des versements de « rattrapage » régularisaient la situation mais le locataire se trouvait, à l'échéance suivante, à nouveau débiteur. Les juges ont dégagé, de l'ensemble de ces éléments, que le défaut de paiement des loyers ne résultait pas de difficultés passagères, mais d'un retard chronique.
Location meublée : exonération d'impôt en cas de location d'une partie de la résidence principale
Les loyers tirés de la location en meublé sont en principe imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Toutefois, ces loyers sont exonérés d'impôt : - si les pièces louées font partie de la résidence principale du bailleur ; - si les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale ; - si le prix de la location demeure fixé dans les limites raisonnables. Pour 2008, le prix du loyer annuel par mètre carré de surface habitable, hors charges, ne doit pas excéder 167 euros en Ile de France et 121 euros en régions.
Un rapport pour un meilleur système d'assurances locatives
La généralisation annoncée de la Garantie des risques locatifs (GRL®) est remise en question et la suppression des cautions personnes physiques est envisagée.
Dans la perspective d’une concertation avec les partenaires sociaux sur la mise en place d’un système assurantiel permettant de sécuriser bailleurs et locataires, un rapport à été remis le 9 avril dernier au gouvernement. Ce rapport fait le point sur le système actuel et les difficultés rencontrées par bailleurs et locataires, tant dans le parc public que privé, en situation d’impayés de loyers.
Seuil de revenus pour sortir de la loi de 1948
En 2008, les propositions de sortie de la loi de 1948 ne peuvent être faites aux locataires dont le revenu de 2007 est "inférieur" au seuil réglementaire indexé, chaque année, sur l'IRL.
Agence immobiliere Ales Montpellier Uzes Carnon
Précisions sur l application du nouvel indice IRL
Dans le cadre de l'application du nouvel IRL issu de la Loi pour le pouvoir d'achat du 8 février 2008, nous vous informons que l'indice à prendre en compte pour tous les baux conclus à compter du 10 février 2008 est celui du 4e trimestre 2007, soit 114,30.
En revanche pour les baux en cours dont l'indexation a lieu à compter du 10 février 2008, l'indice à prendre en compte est l'indice de référence contractuellement choisi à l'origine par les parties. C'est ainsi que si le bail fait référence à l'indice du 3e trimestre 2006, l'indexation devra se faire au regard du nouvel IRL du 3e trimestre 2007. Pour information, le nouvel IRL du 3e trimestre 2006 s'établit à 112,43 et celui du 3e trimestre 2007 à 113,68, soit une augmentation de 1,11%.
Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes
Nouvel indice de reference des loyers
Suite à la publication au Journal Officiel de la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat, l'INSEE vient de publier (14 février 2008) le Nouvel Indice de Référence des Loyers qui remplace l’indice de référence publié depuis janvier 2006. Le nouvel indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyer. La publication de ce jour correspond à l’indice du 4ème trimestre 2007. Toute révision de loyer d’immeuble d’habitation, à compter du 10 février 2008, doit être faite en utilisant ce nouvel indice de référence des loyers. Indice de Référence des Loyers – 4 trimestre 2007 : 114,30. Indice de Référence des Loyers – 4 trimestre 2006 : 112,77 Soit une variation annuelle de l’indice de référence des loyers de + 1,36%.
Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes
Generalisation de l avance LOCAPASS
Le dépôt de garantie limité à un mois de loyer, tel que prévu dans le projet de loi sur le pouvoir d’achat, pourra être versé par l’intermédiaire de l’AVANCE LOCA-PASS. Pour que cette mesure puisse concernée un grand nombre de locataires, le ministère du Logement et l’UESL (Fédération des organismes 1% logement) ont signé une convention qui généralise cette AVANCE à tous les locataires (Convention du 21 décembre 2007). Aux termes de cet accord, "tous les ménages entrant dans un logement locatif du parc privé ou social" pourront faire financer leur dépôt de garantie d'un mois de loyer par l'UESL qui en fera l’avance sous forme d'un prêt à taux zéro remboursable par le locataire en 36 mois.
Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes
Une mise en demeure de quitter les lieux ne constitue pas un congé pour vendre.
La Cour de cassation approuve la cour d'appel d'avoir relevé que le propriétaire d'origine n'avait pas délivré de congé pour vendre, que la vente avait été réalisée, les lieux étant occupés, moyennant une réduction du prix, et qu'ainsi, les locataires n'étaient pas fondés à se prévaloir d'un droit de préemption.
Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes
Pas de DPE pour les baux commerciaux.
Une réponse ministérielle vient de préciser que le diagnostic de performance énergétique est communiqué à l'acquéreur ou au locataire dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L.271-4 à L.271-6 du Code de la construction et de l'habitation et à l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, La rédaction de ce dernier article, qui fait référence à la loi du 6 juillet 1989, restreint l'obligation de fourniture du diagnostic aux seuls baux qui y sont soumis, c'est à dire les locaux situés dans les bâtiments à usage d'habitation. C'est pourquoi, l'arrêté du 3 mai 2007, qui précise les modalités d'application du DPE pour la location, ne s'applique qu'aux bâtiments existants à usage principal d'habitation proposés à la location.
Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes
La situation de la locataire ne lui permettant pas de régler sa dette locative, il n y a pas lieu de lui accorder le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire
Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative dans les conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-2 du code civil ( L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 24). Inversement, si le locataire n'est pas dans ce cas, la clause résolutoire doit être déclarée acquise.
C'est ce qu'a jugé la cour d'appel après avoir constaté que depuis plusieurs années, le locataire réglait habituellement son loyer de façon irrégulière et avec retard. Certes, des versements de « rattrapage » régularisaient la situation mais le locataire se trouvait, à l'échéance suivante, à nouveau débiteur. Les juges ont dégagé, de l'ensemble de ces éléments, que le défaut de paiement des loyers ne résultait pas de difficultés passagères, mais d'un retard chronique.
Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes
Sans remise au bailleur de la lettre recommandée avec demande d avis de réception, le délai de préavis du congé donné par le locataire ne commence pas à courir.
La cour d'appel de Paris confirme une jurisprudence maintenant bien établie, applicable au congé du bailleur comme au congé du locataire : la date de réception d'une notification faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR) est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire, c'est-à-dire celle de la signature de l'avis de réception par ses soins. Si la lettre ne parvient pas à son destinataire, peu importe qu'il ne l'ait pas réclamée, le congé est sans effet
Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes
Exclusion des résidences secondaires
La référence à la loi du 6 juillet 1989 dans le contrat de location ne suffit pas à l'y soumettre lorsque le logement est utilisé comme résidence secondaire par le locataire et que celui-ci ne produit aucune pièce justifiant de sa résidence principale dans les lieux loués. Il en résulte que le bail est soumis aux seules dispositions du code civil. Le bailleur qui délivre congé au locataire n'est donc pas tenu de respecter les dispositions contraignantes de l'article 15 de la loi de la loi de 1989 et notamment de le motiver par une reprise, une vente ou un motif sérieux et légitime.
Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes
Règlement prioritaire de la créance de loyers en cas de surendettement du locataire
Dans le plan de surendettement, le juge de l'exécution peut prévoir le remboursement prioritaire de la créance de loyers sur toute autre créance.
Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes
Meublé : indexation par l IRL
Les locations meublées sont désormais indexées sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL), comme des baux d'habitations soumis à la loi de 1989. Il reste nécessaire qu'une clause prévoit une indexation. Pour les contrats en cours prévoyant une autre indexation (exple : ICC), celle-ci sera limitée par la variation de l'IRL.
Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes
Nouvelle annexe au bail : La télévision
La loi sur la TV du futur (5 mars 2007) institue l'obligation d'annexer au baux d'habitation une information sur la réception télévisuelle et les corrdonnées des prestataires (art.3-2 de la loi de 1989)
Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes
Prévention de la délinquance
La loi de prévention de la délinquance a des incidences sur : - les règles de majorité concernant la fermeture des immeubles en copropriété - la possibilité de résilier le bail d'habitation en cas de trouble de voisinage du locataire - la responsabilité du gérant en matière de stockage de produits explosifs ou inflammables.
Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes
BORLOO dans l ancien, candidats à la location, loi du 5 mars 2007
La loi du 5 mars 2007 instituant un droit au logement opposable a des incidences sur : -le dossier des candidats à la location -la procédure en cas de logement non-décent -les locataires éligibles dans le cadre du BORLOO dans l'ancien
Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes
Durée du contrat de bail réduit
Un congé à durée réduite, qui n'est pas donné pour l'échéance du bail, voit ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné.
Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes
Conge pour reprise
la Cour de cassation considérant que la loi n'impose pas au bailleur de justifier du besoin de logement du bénéficiaire de la reprise, sans constater l'existence d'une fraude.
Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes
Usage paisible des locaux selon leur destination
Le caractère varié et la fréquence des incidents établis par les témoignages de nombreux voisins à l'encontre de la locataire, de son gendre, des invités ou personnes qu'elle héberge (nuisances sonores diurnes et nocturnes, insultes, odeurs de stupéfiants, menaces de mort, agressions, incivilités, va-et-vient continuel, tentatives d'intimidation, altercations, rassemblements dans les parties communes) démontrent le comportement inadapté de l'intimée à la vie en immeuble collectif. Les conséquences pour le voisinage dépassent largement ce qui est tolérable. En conséquence, la locataire doit répondre des agissements des occupants de son chef et veiller à ne pas recevoir son gendre ou ses amis qui occasionnent des nuisances, créent un climat d'insécurité et troublent gravement la tranquillité des voisins. La cour d'appel en déduit que la résiliation du bail aux torts de la locataire et son expulsion doivent donc être prononcées.
Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes
Le fait pour le propriétaire de tenter de tirer légitimement de son bien le prix le plus élevé possible ne permet pas de démonter le caractère frauduleux du congé.
Dans un congé pour vendre, il appartient au preneur de rapporter la preuve de l'intention frauduleuse du bailleur, mais la fraude ne peut résulter seulement du caractère élevé du prix offert proposé en l'absence de plus amples éléments d'appréciation établissant l'intention de nuire. En l'espèce, le prix ne s'écarte pas de façon exagérée de l'évaluation du bien faite par un agent immobilier
Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes
La transformation non autorisée des lieux loués par le preneur justifie la résiliation judiciaire du bail par le propriétaire.
Les dispositions de l'article 7, f de la loi du 6 juillet 1989 interdisent au locataire de transformer les lieux loués sans l'accord écrit du propriétaire. A défaut d'accord, le bailleur pourra, au départ du locataire, exiger la remise en état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. Toutefois, le bailleur peut exiger la remise en état des lieux pendant le cours du bail en cas de mise en péril du bon fonctionnement des équipements ou de la sécurité du local.
Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes
Gestion locative: Indices IRL et ICC du 3eme trimestre 2007
Les nouveaux indices IRL et ICC du 3ème trimestre 2007 sont parus (source INSEE du 09/01/2008).
IRL : 109,01 soit une augmentation de 2,49% ICC : 1443 Moyenne : 1417,25
Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes
Prescription de l indemnité d occupation
Le créancier d'une indemnité d'occupation ne peut obtenir le recouvrement des arriérés échus plus de 5 ans avant sa demande
Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes
Suppression de la CRL
La CRL avait été supprimée à compter de l’imposition des revenus de 2006 par la LDF pour 2006. Cette suppression ne concerne que les bailleurs personnes physiques (détenant leur bien directement ou par l’intermédiaire d’une société de personnes dont aucun des associés n’est soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun).
Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes
Dispositions propres à la sous-location
Le sous-locataire est recevable à demander paiement au locataire principal de la différence entre le montant de la sous-location et le montant du loyer.
Agences immobilieres ales carnon montpellier uzes
Locations soumises à la TVA.
Une instruction fiscale précise les règles de la TVA applicables aux remboursements de charges et réparations locatives perçus par les bailleurs de leurs locataires.
Cette instruction précise la portée d'une réponse ministérielle dite "Frédéric-Dupont" (n° 6057, JO AN du 8 février 1982, p 472) et s'y substitue à compter du 21 mars 2006.
